刘传国律师亲办案例
开发商擅自变更规划 业主如何维权?
来源:刘传国律师
发布时间:2019-05-14
浏览量:3916


北京盈科(济南)刘传国律师认为:房地产开发商可能会出现以变更规划、变更设计或减少绿地面积来增加商品房开发量的情形。变更规划影响购房人的合法权益。即使经过相关政府部门的批准,房地产开发商变更规划仍可以构成违约,购房人有权向房地产开发商要求赔偿。

一、案情简介

济南某小区业主五百多人购买济南某开发商开发的小区的楼房。

业主们陆续办理入住手续,但张先生等人入住后,发现开发商交付的房屋和规划不一致。购房合同的附件一中所附的户型图明确标明,卧室通往阳台有一道阳台门。但是开发商并没有按照此门,阳台和卧室是直接相连的。而业主们对此变更情况并不知情,知道交房入住才发现。

二、律师案件分析

1、开发商变更设计,业主是否有权起诉获得赔偿。

对于开发商变更设计,我国多部法律法规对此都有规定,其中主要有以下规定:

《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》……房地产开发项目规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的,必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前,应当进行听证。

从以上法律规定来看,开发商的行为已经严重违法了,业主们完全可以通过民事诉讼行使自己的权利要求开发商承担违约责任并予以赔偿。

2、如果开发商变更设计是通过规划部门的批准的话,业主们还能要求开发商承担违约责任并要求赔偿吗?

根据上述法律的规定,开发商变更房屋设计的,必须经过业主的同意,而规划部门批准变更设计的,也需要举行听证,如果没有履行法定的程序,即便开发商变更设计经过规划部门批准也是违法的,业主们可以提起行政诉讼要求确认规划批准系违法行为,但这并影响业主们提起民事诉讼的权利。所以,即便开发商的行为时经过规划批准的,业主们一样可以要求开发商承担违约责任并予以赔偿的。

3、常见的开发商变更设计的行为都有哪些?

本文中的变更规划,是指在商品房买卖合同订立后,房地产开发商施工过程中,对原有建设小区及配套设施、原有建筑楼层结构规划进行的修改,增加或减少小区或建筑物部分功能、设施的行为。开发商在订立商品房买卖合同后,变更规划的形式主要有以下几种:

1、减少小区绿化面积

小区大楼之间的绿地、树木、花草、清泉、景观等能改善小区居住环境,发挥生态平衡功能。是城市生态平衡的调控者,具有改善城市空气质量、调节小气候、美化城市等多种生态功能。同时也能使人心情舒畅。但绿地面积越大,开发商用来建筑的面积就越小。如果有大片的土地被用于绿化,必将影响到开发商的总体收益。为增加利润率,越来越多的开发商有可能在绿化上做文章,占用绿地面积,建设新的房屋。如在绿地上建设物业用房便是某些开发商常用的减少小区绿化面积的手段之一。

2、调整或减少小区功能

小区功能设施包括电梯、物业、停车场、中央空调系统、宽带接入、有线电视、健身房、学校、医院、商场等等。小区功能是购房者进行购房时的重要考虑因素。某些房地产开发商在售房时,为吸引购房者,夸大宣传所建小区的功能,令购房者感觉新开发的小区是生活居住的天堂。但是随着开发过程的推进,为追求更高的利润,交付商品房时购房人所见的根本不是当初开发商所承诺的情形,有些配套设施无法完成,有些设施被取消。比如原有的健身房设施被改为物业管理用房,原有的电梯不能直达地下停车场,原有的学校场地被改为停车场,原有的自建医院被取消等等。

3、扩大建筑总面积,增加容积率

小区的总建筑面积多少直接表现为居住的人口的多少和密度的大小。小区或大厦人口密度过大,必然会对小区的公共功能发挥产生不利影响,也影响小区居住环境。有些开发商为了增加利润,为使小区总建筑面积增加,不顾原有的规划设计加盖房屋,增加层高。如本章所引用案例便是典型的房地产开发商便是通过增加层高的手段来增加建筑总面积从而达到增加利润的目的。

4、业主们可以获得什么样的赔偿?

因法律法规没有具体规定,开发商合同中往往也不会明确约定变更规划后开发商应当承担的违约责任的计算方法及承担方式,故购房者因变更规划所造成的损害后果往往很难具体确定,损害赔偿范围往往找不到适当的计算标准。笔者认为:侵权行为或违约行为造成被侵权人或守约人的损失应当以违约行为造成财产损失为基础。如损失无法确定时,权利人因被侵权或违约所受的损失可依照侵权人或违约人因侵权或违约行为所获得的利益为计算标准。此种计算方法在侵犯著作权等相关法律中有明确规定。因开发商变更规划造成购房人的损失无法计算的,也可以参照房地产开发商因违约获得的利益计算。

但具体到本案,业主和开发商的合同中确有明确的约定,《商品房预售合同》附件三中约定,"开发商交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的,开发商同意将未达到标准部分按市场差价双倍向业主们进行补偿。”据此,业主们完全可以要求开发商予以安装阳台门双倍的赔偿。

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刘传国律师合伙人律师
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济南高新区舜华路2000号舜泰广场B座20层
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律师信息
  • 律师姓名:
    刘传国
  • 执业律所:
    北京盈科济南律师事务所
  • 职  务:
    合伙人律师
  • 执业证号:
    13701*********968
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